전세사기 최소보장제 11월 시행, 보증금 3분의 1 부족분은 어떻게 신청할까?

전세사기 피해자 최소보장제는 2026년 11월 13일부터 시행되고, 경·공매가 끝난 뒤 피해회복금액이 임차보증금의 3분의 1에 못 미칠 때 그 부족분을 국가가 지원하는 제도예요. 보증금의 3분의 1을 한꺼번에 주는 제도가 아니에요. 국토교통부가 10월 6일 시행령 개정안이 국무회의를 통과했다고 밝힌 정책뉴스와 보도를 2026년 10월 8일에 확인해 정리했어요.

어떤 제도일까

국토교통부 설명에 따르면 최소보장제는 전세사기피해자로 결정된 임차인이 경·공매 등을 거쳐 돌려받은 돈이 보증금의 3분의 1보다 적을 때 모자란 만큼을 지원해요. 이 업무는 한국토지주택공사(LH)가 위탁받아 맡아요. 시행령 개정안은 10월 6일 국무회의를 통과했고 시행일은 11월 13일이에요.

최소보장제 한눈에 보기(2026년 10월 6일 국토교통부 발표 기준)

항목	내용
시행일	2026년 11월 13일
지원 방식	보증금의 3분의 1에서 이미 회복한 금액을 뺀 부족분
대상	전세사기피해자 결정을 받은 임차인
창구	한국토지주택공사(LH)
결정 기간	신청일부터 90일 이내(30일 이내 한 차례 연장 가능)

얼마를 받을 수 있을까

최소지원금은 보증금의 3분의 1에서 이미 받은 돈을 뺀 값이에요. 이미 받은 돈에는 대항력이나 우선변제권으로 받은 금액, 임차보증금반환채권으로 변제받은 금액, 경매차익, 임대료 지원액이 들어가요. 그래서 이미 3분의 1 이상을 돌려받았다면 추가로 받을 금액이 없을 수 있어요.

국토교통부가 든 예시는 이래요. 보증금이 1억 5천만원이고 경매 배당금 2천만원과 경매차익 1천만원을 합쳐 3천만원을 회복했다면, 최소보장금은 5천만원이고 최소지원금은 2천만원이에요. 이 경우 총 5천만원을 회복하게 돼요.

최소지원금 계산 예시(국토교통부 사례)

구분	금액
임차보증금	1억 5천만원
최소보장금(보증금의 3분의 1)	5천만원
이미 회복한 금액(경매 배당금 2천만원 + 경매차익 1천만원)	3천만원
최소지원금	2천만원
총 회복금액	5천만원

최소지원금과 선지급금에 최소보장금 외의 별도 상한액이 있는지는 공식 자료에서 확인하지 못했어요.

선지급은 따로 있어요

신탁사기처럼 계약 상대방이 집주인이 아닌 무권계약 피해자는 경·공매 등이 끝나기 전에 먼저 받는 선지급-후정산 제도를 쓸 수 있어요. 선지급금은 최소보장금에서 이미 변제받은 금액과 임대료 지원액을 뺀 값이고, 이후 추가로 회수한 금액을 따져 정산해요. 보도된 예시로는 보증금 1억 5천만원에 임대료 지원금만 1천만원 받은 경우 선지급금이 4천만원이에요. 이 예시는 국토교통부 설명을 인용한 보도 내용이고, 정책뉴스 본문에는 없어서 첨부 문서까지는 확인하지 못했어요.

언제, 어디에 신청할까

신청 시기는 경우마다 달라요. 최소지원금은 피해주택의 LH 매입을 요청했다면 경매차익 산정이 끝난 뒤, 그렇지 않다면 피해주택 처분 절차가 끝난 뒤에 신청해요. 선지급금은 LH 매입이나 처분이 끝나기 전까지 신청해요. 그래서 모든 피해자가 11월 13일에 바로 받는 것은 아니에요.

제출 서류는 피해자 결정문, 임대차계약서 사본, 주민등록표 초본, 피해주택 등기사항전부증명서, 배당표 또는 배분계산서, 임대보증금반환채권 변제 관련 서류 등이에요. 접수 개시일과 신청 사이트는 아직 공개되지 않았고, 문의는 국토교통부 피해지원총괄과(044-201-5234)로 확인할 수 있어요. 서울신문은 이미 경·공매가 끝난 기존 피해자도 소급해서 신청할 수 있다고 보도했는데, 정책뉴스 본문에는 소급이라는 표현이 없었어요.

지원받은 뒤에 알아둘 점

LH는 신청일부터 90일 안에 지급 여부와 금액을 정해 알려줘요. 결정에 이의가 있으면 통지일부터 30일 안에 이의신청을 할 수 있어요. 지원을 받은 뒤 보증금을 더 회수하는 등 반납 사유가 생기면 신고하고 반납해야 하고, 기한 안에 반납하지 않으면 위반 횟수에 따라 최대 3천만원의 과태료가 붙어요.

재원은 두 가지 수치가 따로 보도됐어요. 4월 국토교통부 발표에는 올해 제1회 추가경정예산으로 최소지원금 약 279억원을 확보했다고 나왔고, 10월 서울신문에는 국토교통부 관계자가 최소보장제와 선지급-후정산제 시행을 위해 840억원을 편성했다고 말했어요. 두 금액의 관계는 확인하지 못했어요.

최소보장제 대상이 되려면 먼저 전세사기피해자 결정을 받아야 하고, 현행 법에서는 임차인이 자연인이고 보증금이 5억원 이하여야 해요. 5월에 공포된 개정 특별법 전문은 확인하지 못해서, 최소보장제와 관련해 이 요건이 바뀌었는지는 확인하지 못했어요. 소득 요건이 있다는 내용은 공식 자료에서 찾지 못했어요.